千葉県香取市の木造住宅専門工務店 センターホーム(株) 菅谷工務店

香取市木造住宅専門工務店 香取市工務店 香取市工務店センターホーム

01.住宅ローンの仕組みがわからなくて・・・

住宅ローンの仕組みとしては、金融機関等からお金を借りて住宅取得をし、借り入れた翌月から支払いが開始するのが一般的です。

 

返済方法には、『元利均等返済』『元金均等返済』があり、それぞれに『毎月払い』『毎月・ボーナス併用払い』とがあります。

元利均等返済とは、毎回の返済額が一定で、返済期間の経過にしたがって返済額に占める利息部分と元金部分の割合が変化していく返済方法です。

 

一方、元金均等返済とは、毎回の元金部分の返済が一定で、それに利息を上乗せして返済していく方法です。借入金額、借入金利、返済期間が同じ場合、元利均等返済よりも元金均等返済のほうがトータルの利息負担は軽く、総返済額が少なくなりますが、当初の返済額は元金均等返済のほうが多くなるという特徴があります。

また、元金均等返済は、金融機関等によっては取り扱っていない場合もあります。

 

それから、毎月払いは、借入金額のすべてを月々の返済のみで返していく方法で、毎月・ボーナス併用払いは、借入金額のうち最大で4~5割までを、年2回のボーナス時に返済するように振り分ける方法です。

 

設定できる返済期間は、最長35年とする金融機関等が多いですが、通常、返済終了時の年齢制限(75歳や80歳など)があります。なお、一部の金融機関等では最長45年や最長50年としているところもあります。

返済期間は、長くすればするほど毎回の返済額が少なくなりますが、その分、トータルの利息負担は重くなり、総返済額が増えてしまう点には注意が必要です。

02.住宅ローンは銀行に相談するのが一番なのかしら?

住宅ローンの事を誰に相談したらいいのか分からないから、とりあえず、銀行に相談してみようと思われがちかも知れませんが、正解とは言えません。

 

銀行というのはお金を貸すのが仕事なので、少しでもいいから銀行にとって有利な方法を提示するはずです。

 

住宅ローンというのは申し込み方を間違えると200万円以上損をします。
また、住宅ローンは審査なので、勉強してから申し込みをしないとローンが通りづらくなってしまいます。
住宅ローンって何と思われたら御相談下さい。

03.住宅ローンはいくらまでなら借りれるの?

よく営業マンの中には
「お客様の収入であれば○○○○万円借りる事が出来ます。」
とお客様を喜ばせるような話をする人がいます。でも喜んではいけません。

 

なぜかというと、お金を返すのは営業マンや銀行員ではなくお客様自身だからです。

 

お金を貸す側も営業マンもあなたがお金を返せなくなっても責任は取ってくれません。
だから一概にいくらまで借りれるとは言えません。
その家族の生活スタイルによっていくらまでなら借りられるというライフプランをシミュレーションをして、総返済額を把握してから住宅ローンの金額を決める事が重要です。

 

04.住宅価格の基準がよくわからないのですが・・・

住宅価格の表示方法には、決まりがありません。価格の提示方法が各社で自由なのです。


坪単価で表示するところもあれば、丸ごとフル装備の価格を表示するところもあります。
また、引渡し価格の場合もありますし、「設計してみないと金額は出せません」などと言い出す会社まである始末です。

 

「坪単価25万円」という広告に惹かれて喜んで話を聞きに行くと、「60坪以上でなければその単価にはなりません」「基礎工事が別です」などと言われてがっかりすることがあります。

 

おまけに、これはモデルハウス仕様ですから、実際はこちらのカタログから選んでいただきます。

 

経費がそのほかに10%かかります。

ローコストを売り物にする住宅会社にも良い会社、悪い会社はあります。その善し悪しを見分けるために、以下の点は必ず押さえておいてください。

 

良い会社は、契約前に引き渡し価格の話をします。そこで、家本体以外にかかる費用を文章で説明してくれます。

悪い会社は、契約前にチラシにある本体価格のみで話を進め、契約後にその他にかかる費用を提示するのです。

05.家づくりの依頼先と土地探しどちらが先ですか?

気に入った土地があっても、 自分たちがイメージする建物が建つかどうか分からないと、 土地の購入に踏み切るのは難しいことです。

 

そのため、多くの方は土地探しの段階で、家づくりの依頼先をあらかじめ決めておくことの必要性を感じ始めます。

そして、気に入った土地があると、家造りの依頼先に、土地を見てもらって、実際に、プランをはめてみて、 正確な費用まで確認出来れば、土地の売買契約に安心して臨む事が出来ます。 

 

例えば、「買おうか買うまいか迷っている土地がある」、 「この土地か、あの土地に絞れているが判断がつかない」という具体的な候補地をあげて 相談することができれば、実際にそこで計画をする際のアドバイスを受けながら 土地を検討することができます。

 

こうした会話の中から得たアドバイスは、 土地選びの判断基準となるだけでなく、依頼先を決める上での決め手にもなるでしょう。

06.建ぺい率って何ですか?

建ぺい率とは敷地面積に対する建築面積の割合のことです。
つまりその敷地に対してどれだけの大きさの建物が建てられるか、また逆にどれくらいの空地を確保しなければならないのかという割合のことで用途地域ごとに制限されています。

 

100坪の土地で建ぺい率が40%だった場合は、建築面積が40坪まで可能になります。
土地を選ぶ際にはこの建ぺい率にも注意しておいた方がいいでしょう。

07.容積率って何ですか?・

「容積率」とは、敷地面積に対し建てられる延べ床面積の合計の割合です。
つまり、敷地に対してどれくらいまでの規模(床面積)の建物が建てられるのかということで、用途地域の指定によって上限が決められています。

 

100 坪の土地で容積率が60%だった場合は、延べ床面積が60坪まで可能になります。
延べ床面積30坪の建物を建てようとすると、容積率が60%だった場合は最低50坪の土地が必要になります。

 

この容積率が高ければ高いほど、大きくて広い建物が建築可能です。
住居系の用途地域は容積率が低く、商業系の容積率が高くなっています。
土地を選ぶ際には建ぺい率と同じく容積率にも注意が必要です。

08.土地を買う場合どういった費用がかかりますか?

土地を買った場合の費用は下記のものがかかります。

 

・土地代金仲介手数料
・固定資産税の清算金(土地の代金を支払った日を境にその日までを売主、その日以降を買主が折半します。)
・登記費用(土地の所有権を売主から買主へ変更する所有権移転登記費用。住宅ローンを利用される場合は、その土地に抵当権を設定する抵当権設定費用)
・売買契約書の印紙代(土地の売買価格によって印紙税額が変わります。)

 

また、住宅ローンを利用される場合は


・事務手数料、金消契約印紙代(銀行からお金を借りる契約)
・保証料(銀行からお金を借りる場合に必要)

 

などがかかることになります。

09.道路に2m以上接していないと建物は建てられないのですか?

建物を建てる敷地は建築基準法で認められた道路に2m以上接していなければなりません。

これを「接道義務」といいます。

 

この接道がとれていない場合や、とれていても接道する道路が位置指定を受けていない私道などで建築基準法上の道路ではない場合などは原則建築不可能となります。

 

例外として敷地が道路に2m接道していなくても、周囲に広い空地を有している場合は建築を認められるケースが稀にありますので、しっかりと確認することが大切です。

10.土地を探しているのですが、なかなか良い情報がありません・・・

土地のみで探すより、一戸建ても探した方が、情報量が多くなります。

 

中古一戸建てとして売られている物件の中には、建物が古いため土地価格に近いものもあります。

 

解体費用がかかりますが、より多くの情報から選べるメリットもあります。

11.自己資金が少ないのですが、購入できますか?

最低でも準備したい自己資金は、物件の購入に充当する頭金と諸費用の合計です。

 

住宅ローンは物件価格の80%~90%程度が融資額の上限ですが、金融機関によっては、100%のローンや諸費用ローン等の利用ができる場合もあります。
お気軽に弊社までご相談ください。

12.最近転職をしましたが、住宅ローンの利用は厳しいのでしょうか?

金融機関によって審査の基準は異なりますが、勤続1年以上が借りられる目安となります。
それより短い場合でも借りられる場合もありますので、弊社にご相談ください。

 

金融機関に事前相談を行うことができますが、あまりお勧めいたしません。

13.二世帯住宅作りのポイントは?

二世帯住宅を建てるとき、気を付けなければならないのは「10年、20年、30年住める間取りであるか」ということです。
一世帯のお家ならあまり問題にならないことなのですが、2世帯の場合致命的な使いにくさが問題になります。
それは、2世帯住宅は2世帯用に特別な配慮がなされているということです。

 

  • 玄関が2つある
    水回りが2カ所にある
    お風呂は2つあるのにキッチンはひとつということもある
    玄関が1つでも中できっちり分かれている

 

2世帯住宅ではこういうつくりになっていることが多いです。
しかし、同じ2世帯でも人数のバランスは様々です。

 

  • 高齢の母1人と息子夫婦とその子供2人(1:4)
  • 両親と娘夫婦(2:2)
    両親と妹と長男夫婦(3:2)

 

といった具合に人数のバランスには限りなくバリエーションがあります。

 

一世帯用の間取りの戸建てなら借りる・買う人も見つけやすいのですが、こういうことが2世帯住宅のその後の使い道を狭めていると思います。

 

またそのことを考えると、2世帯をあきらめてしまう、ということもあるかもしれません。

14.建物の保証って信用できるのかしら?

センターホームは10年保証(国土交通大臣認定JIO)をお付けしております。

保証をお付けするにあたっては、地盤調査→配筋検査→構造検査→完了検査など、建物が長期間に渡って安全に使用出来るよう、各工程に検査があります。

 

地盤調査

瑕疵(問題)を防ぐには、まず足元をしっかり安定させることが大切です。
まず、地盤に適合した基礎の仕様を提案するために、最初にすべての現場の地盤調査を実施します。
建築後に不同沈下などの重大瑕疵が発生しないような基礎仕様を「基礎仕様計画書」として報告・提案します。

 

配筋検査

建物をしっかり支える為に必要な足元の基礎。
それほど大事なものにも関わらず施工精度・品質にバラつきが出やすく均質な施工が難しいのが実態です。
コンクリートで固めると見えなくなってしまう鉄筋の太さや配置が図面通りに組まれているのか?
セメントを流し込む前にJIOの検査員がきちんとチェックします。

 

構造検査

一連の検査の中でも特に重要な、主要構造体の検査は「主任検査員」というJIO専属の一級建築士が厳しい目でチェックします。
家を支える柱や耐力壁の位置は図面通りか?横揺れを防ぐ筋交いは図面通りに配置され適正に取り付けられているか?
木材の水分は25%以下になっているか?など一般の方が見極めることの出来ない細かな部分までしっかり検査します。

 

完了検査

工事が一通り終わると最終チェックとして完了検査を行います。
具体的には雨水の侵入を防ぐため外壁が防水処理をされているか?バルコニーが設計図通りになっているか?を確認します。
この完了検査に無事合格するとJIOからの保証書が発行されます。

 

事業者の瑕疵担保責任

新築住宅を供給する事業者は、住宅のなかでも特に重要な部分である、構造耐力上主要な部分および雨水の浸入を防止する部分の瑕疵に対する10年間の瑕疵担保責任を負っています。
※瑕疵担保責任とは、契約の目的物に瑕疵(欠陥)があった場合に、これを修補したり、瑕疵によって生じた損害を賠償したりする責任のことをいいます。

旭市工務店 旭市工務店
i